Orta ölçekli AVM’lerde gelir baskısı derinleşiyor

İngiltere’de orta ölçekli AVM’ler, e-ticaretin büyümesi ve tüketici harcamasının büyük merkezlerde toplanması nedeniyle daha sert bir rekabetle karşı karşıya. Ticari gayrimenkul şirketi CBRE, ülkedeki alışveriş merkezlerinde ikinci çeyrek boşluk oranını %16 olarak ölçerken, Savills verileri nisan-haziran döneminde tüketici harcamasının yaklaşık %73’ünün en büyük merkezlerde gerçekleştiğini, orta ölçekli ikincil merkezlerin payının ise %18’in altında kaldığını gösteriyor.

Pioneer Group yöneticisi Subjit Jassy’ye göre, internet alışverişi mağaza ağını büyüterek ciro artırma modelini büyük ölçüde geçersiz hale getirdi. Bu nedenle ülke genelindeki pek çok orta ölçekli merkezin mevcut yapısıyla ayakta kalması zor görülürken, bazı büyük destinasyon merkezlerde doluluk oranları neredeyse tam kapasiteye yaklaşıyor.

Northampton Üniversitesinden Dr Kardi Somerfield ise tüm alışveriş merkezlerinin aynı kaderi paylaşmadığını vurguluyor. Ancak ikinci halka merkezlerde kapanan sinemalar, boş departman mağazaları ve kapalı vitrinler artık daha görünür hale gelmiş durumda.

Dönüşüm planlarında konut, sağlık ve karma kullanım öne çıkıyor

Bu tablo, yatırımcıları ve yerel yönetimleri yeni kullanım modellerine yöneltiyor. Buckinghamshire’daki Brunel Centre’da kalan son mağaza olan Boots Opticians da bu ay kapanacak; merkezin gelecek yıl yıkılarak yerine konutlar, sağlık merkezi ve sınırlı perakende alanı yapılması planlanıyor.

Cambridge’deki Grafton Centre için hazırlanan uzun vadeli projede perakende korunurken yaşam bilimleri odaklı yeni alanlar eklenmesi hedefleniyor. Norwich’te Anglia Square projesinde ağırlık konuta verilirken, Milton Keynes yerel yönetimi kent merkezine eklenecek yeni konutların çevredeki işletmelere düzenli müşteri akışı sağlayacağını düşünüyor.

  • Konuta dönüşüm, merkez çevresinde kalıcı nüfus oluşturarak günlük harcamayı artırmayı amaçlıyor.
  • Sağlık, yaşam bilimleri ve benzeri işlevler kira gelirini çeşitlendirmeyi hedefliyor.
  • Eğlence ve topluluk kullanımları, ziyaret süresi ile yaya trafiğini yükseltmek için tercih ediliyor.

Topluluk merkezi modeli alternatif olarak öne çıkıyor

Her merkez için çözüm yıkım değil. Northampton’daki Market Walk eğlence ve boş zaman odaklı bir alana dönüştürülürken, 1970’lerde açılan Weston Favell’da pandemi sonrasında ziyaretçi sayısının her yıl arttığı belirtiliyor. Bu merkezde büyük bir süpermarketin yanı sıra ulusal markalar, bağımsız işletmeler ve çeşitli topluluk alanları birlikte yer alıyor.

Weston Favell içindeki eski bir Wilko mağazasında gelecek yıl 250 koltuklu bir tiyatro açılması planlanması da yeni yaklaşımın yönünü gösteriyor. Finansal açıdan bu model, boş kalan alanların yeniden değerlendirilmesi ve kira karmasının güçlendirilmesiyle orta ölçekli AVM’lerin ayakta kalma şansını artırmayı hedefliyor.